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澳洲热门中介房源

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【知识贴】如何识别增涨区域

日期:2015-03-27

如果在正确的时间段在热点地区购买房产,您的房产价值可以在短时间内强劲增涨。这会使您在短时间内快速积累资产,然而扩大和构建您的投资组合。

不幸的是,许多澳大利亚的房产热点地区在您想购买时,已经是它价格的高峰期。

 

如何识别有增涨潜力的地区

1.       寻找正在优化的地区

这些地区可能以往的声誉不佳,但现在新入住的物主正在或计划改变这地区的景观。

·            观察您所在地价钱适中的地区

·            调查此地区过去两或三年的房产价格走势

·            如果房产价格一直稳定增长,再调查人口统计数据。越来越多收入高的年轻居民是这个地区即将高档化的提示。

·            观察此地区是否即将有新房或者翻新的房产。

·            观察此地区是否即将有新的咖啡店或者商铺。

 

2.       寻找涟漪效

如果高增长地区的价钱不在您的预算内,您依然可以在该地区附近的郊区购买到心仪的房产。这则需要把握时机,您需要知道此地区的增长现在处于哪个阶段才可以最大限度地提高涟漪效

如何在涟漪效前把握先机

·            通过相邻的郊区的平均房价来衡量此区未来的房产价格趋势

·              如果有大于5%的差别,非常有可能的是,价格较低的区未来会慢慢逼近价格较高的区的房价。

·              密切留意每季度的平均价格趋势。一旦您确定涟漪效已经拉开序幕,尽可能寻找接近增涨地区又符合您预算的房产。

·              当购买大城市郊区地区的一个经验法则是买在市中心的10公里以内。

 

3.       检查供求

一个地区房产供应和需求的比例是价格是否会增涨的关键之一。如果此地区没有多余的空间再建房但是需要一直上升,这非常有可能表示房屋价格会增涨。

寻找高需求,供应紧张地区的技巧

·             寻找租金回报率正在上升的地区。这表示,此地区受租房者欢迎。当租房者买房时,他们往往会在自己正在租住的地区购买。

·             观察此地区的人口统计数据。平均年龄大约35岁左右的地区,往往会优化的更快,因为这些人群往往有更好的收入,因此可以购买或者租住价格较高的房产。

·             寻找人口增涨地区。人口本身是不足以推动房产价格上涨,但当结合其他指标例如高收入和供应紧张,这便是一个房地产价格会攀升的好迹象。

 

4.       寻找正在进行中的大型基础设施项目

大型基础设施项目代表着会有许多人涌向此处就业,这象征着此地区的住房需求将会大幅度的激增。已经开始的项目比较可取,因为政府和预算的转移可能会让承诺的项目告吹。

 

 

【知识贴】澳洲CBD购置指南

日期:2015-03-16

投资澳大利亚房产时,很多人在CBD和市郊之间犹豫不决,一方面倾向于CBD齐全的各项生活设施,便利的购物条件,较多的就业机会和房屋租赁需求,一方面又担心CBD房屋密度过大,过于拥挤,影响升值。从澳洲房产市场的现实看,2013年开始CBD的塔楼数量增加非常多,有这种担心也是无可厚非的。但是,在澳洲买房投资,最重要的是你要明确清楚自己要获得的是什么,CBD的投资会给你来带不错的回报。


1.       选对户型很重要

首先,如果你是海外投资者投资澳洲房产,那么CBD公寓最主要的功能,抵税,您将无法享用。当然,您可以获得相对稳定的现金流,但并非一开始就能做到100%正现金流。挑选户型时,尽量选取设计有特色,但具有合理并足够居住面积的。有些户型面积大,但是可以利用空间非常小,则不可取。选户型时,尤其在比较时,能否说出你最终选择户型比别的好在哪里,当作为第二个买家时,这个好处能否在整个市场体现出来?另外,如果您选择CBD公寓,并且目的是未来通过出售获得增值,那么,购买车库是一个非常推荐的选择。如果您只是为了抵税和稳定现金流,那么车库则无所谓(如果资金允许,则仍然推荐)。在诸多的全新CBD公寓中大多数都有着惊人般相似的户型。聪明的澳洲房产投资者,首先要找到与众多房源有细微差异的单元,如精心设计的户型,宽敞的生活区,附带车位。

 

2.        景色对于升值必不可少

景色非常重要。一处澳洲房产是否未来在市场上体现高于平均水平的价值,景色是一个很重要的因素。试想,当你在澳洲买房时,看过很多房屋窗户外就是另外一栋楼,而到了一个,窗外就是开阔的CBD和亚拉河或者Docklands港口,那么,多数自住者都愿意多出钱去购买这样的房产。同时,这样的房产在CBD中也是稀有的。最重要的是,观景房一定要采光充足,自然光,空气流动高受追捧。

 

3.       选择合适的大小

这个很多人并不在意。除了转楼花炒短线外,CBD公寓还是稍微大一点的好。如果事一房,则总面积超过50平米则为首选;如果两房,总面积超过60平米为首选。总面积包括阳台。

 

4.       注意周边环境

比如酒吧附近、nightclub附件等都不宜购买。如果刚搬到城市新社区,再没有比发现周围有在建公寓而正好阻碍澳洲房产投资者的观景视线更让人无语的了。所以在澳洲房产投资之前,要搜索当地政府网站,到周边环境走一走,看看周围是否有施工现象。历史建筑及10年前完工的商业大楼被开发的可能性最小。

 

5.       保证一定持有时间

这是投资澳洲房产非常重要的一点,大多数CBD楼花在竣工后会跌价(郊区除外),一般在竣工后3~4年会涨回到购买价格左右,可能还会升值,最近澳洲房产市场比较火爆,很多房产持有不到5年,就已经升值100%。所以,投资CBD公寓的客户,要么在竣工前以楼花形式转手,要么则建议等待5年或以上,最好长时间持有。

 

6.       隐形成本

有的住宅楼有泳池,健身馆,礼宾,高科技等设备和服务,其中的附加物业成本可想而知。而且你可以想想这些设置你或许基本不会使用。虽然新租客会被这些而吸引,但是作为投资澳洲房产者,可能要负担额外的费用。投资澳洲房产者要根据自己的需求选择相应配套的大楼,这样可以降低每年的维护成本。

 

总而言之,投资澳洲房产项目涉及到很多因素,建议您在投资前,仔细了解相关市场行情和技巧,以及咨询有经验的顾问,一定要找最适合自己的同时也最适合投资的。

澳大利亚房产市场走强 租金处于历史高位

日期:2015-03-12

截止至2015年初,澳洲大多数省会城市的租房者支付了创纪录的租金水平。尽管在2014年澳大利亚各地的房地产投资活动和新住宅建设都达到了创纪录水平,但数据显示,目前对出租物业的强劲需求仍在继续超过市场的供给量。


12月份全澳省会城市的租房空置率仅为2.4% - 其中独立房2%,公寓为3%。租金上涨的压力将在2015年继续下去,特别是在悉尼市场,潜在的需求量持续了悉尼租房市场供不应求的局面,” Wilson博士说。 他指出,布里斯班和墨尔本的新建公寓楼供应量会增加,这两个市场的租金增长前景将低于悉尼。 全澳最昂贵的出租市场是达尔文,那里的租户要支付霍巴特租户两倍的租金。

过桥签证(Bridging Visa)有哪些注意事项?

日期:2017-04-10

 

过桥签(Bridging Visa)到底是什么呢?又有什么区别呢?

 

澳洲过桥签证是一种临时签证,主要发放给持有澳大利亚实质性签证(substantive Australian Visa)的申请人该申请人的实质性签证即将到期,正在申请另一个签证,处于等待签证申请结果的时期,也就是一个签证要过期而另一个签证还没下来的过渡期。在这种情况下澳大利亚移民局会向持有澳洲实质性签证的申请人,发放澳洲过桥签证作为过渡。

 



Bridging Visa目前一共分为5, A,B,C,D&E

 

A

 

 

过桥签证A是从申请人的实质性签证失效的同时,这个签证开始生效的,直到新的实质性签证下发。如果申请人的实质性签证被取消,或者申请被拒绝,在提出上述申请后也可获得过桥签证A

 

这里需要提醒的是,申请人一旦离境,过桥签证A自动失效,再次入境后需要提出申请重新获得过桥签证A

 

 

 

B

 

 

过桥签证B是允许持有过桥签证A的人在离开澳大利亚后再次重新入境的过桥签证。过桥签证B一般签发给在澳大利亚境内持有过桥签证A的人需要回国处理紧急商业或者个人事情的过桥签证。

 

过桥签证B一定要在离境之前在澳大利亚境内申请,一般情况下可以允许申请人离境最多3个月。

 

 

C

 

 

 如果申请人在澳洲境内递交澳洲实质性签证申请时,未持有澳洲实质性签证,那么其可以获得过桥签证C。过桥签证C不提供工作权利,并且在签证持有人离境时即刻取消。


若申请人想获得工作权利,需要向澳大利亚移民局提出申请并且表明确实有经济困难才会被允许工作。

 

 

 

D&E

 

 



这两种签证都比较特殊,时间和期限都比较短,只有当目前你已经没有实质性签证或者已经“黑”在澳洲的情况才会发放这两类签证。过桥签证E不具备工作权利并且不能离开澳大利亚。

 

更要注意的是,如果移民局发放了bridging visa E,如果离开了澳洲境内,可能三年内都不能返回澳洲。还有,如果被移民局遣返回国,移民局花的遣返费也是也有可能是要还的。

 

 

置业者的福利来了,澳洲各银行房贷利率降幅明显

日期:2015-01-27

随着2015年的到来,虽然澳洲央行的官方现金利率一直以来都保持稳定,但各商业银行都已纷纷行动起来。利率比较网站Rate City进行的研究显示,平均浮动贷款利率从去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。 

 

长期固定贷款利率进一步降低,很多银行现在对于官方现金利率不可能会上涨抱有信心,它们预测官方利率会进一步下跌。五年期的固定房贷利率平均为5.18%,比10月份的5.26%下降了不少。 

 

Rate City的报告显示,短期固定房贷利率也下跌了不少,三年期固定房贷跌至4.93%,而一年期固定房贷降低至4.74%。 澳大利亚央行自从2013年8月份以来就保持官方利率在2.5%。自那时起自2014年9月份,澳洲房贷利率就降低了大约15个基点。 

 

Rate City发言人阿诺德(Peter Arnold)说,最大的独立利率变化就在2014年9月季度。那时,联邦银行削减固定利率,导致不少银行跟风。 “最大的导火索,就是联邦银行削减5年期固定房贷利率至4.99%,其后不少较小规模的金融机构也纷纷削减固定利率。” 除了竞争压力和国际市场的融资成本较低等因素以外,阿诺德说,长期固定利率的削减意味着银行认为官方现金利率会继续保持地位。 

 

如今房贷压力正在逐渐的减轻,政策方面的利好对于众多的投资者们而言无疑是颗定心丸。


从澳式足球了解墨尔本人!

日期:2015-10-06

大家都知道墨尔本是体育之都!连足球总决赛都因此让维多利亚州的人有了一个长假期!然而墨尔本最爱的体育运动,肯定是澳式足球!。大部分墨尔本人都有自己支持的球队。我们一起来看看如何从不同球队的支持者来归纳墨尔本人吧!


Melbourne队支持者

Melbourne队的支持者大多居住在Glen Iris, Hawthorn和Brighton。他们在政治选举中更倾向于选择自由党。他们更喜欢把钱花在音乐、电影、书籍和在乡村小镇的度假中。他们行为保守,最明显的例子就是不喜欢在网上购买澳式足球的门票。

**关键词:清高、土豪、收入、教育**


Richmond队支持者

Richmond队的支持者大多居住在Richmond、Cranbourne和Narra Warren。他们在政治选举中更倾向于选择工党。每年当整个赛季还未最终结束时,Richmond的支持者早已准备好了庆祝夺冠的香槟,因为他们总是认为自己的球队有实力问鼎冠军!Richmond的粉丝似乎更喜欢把钱花在家具用品和装饰上。同时他们也非常热衷上健身房,期望可以练出和专业球员一样的身材。

**关键词:健身、乐观、音乐、运动**


Essendon队支持者

Essendon队支持者大多居住在Essendon、Aberfledie和Point Cook。他们在政治选举中更倾向于选择工党。他们比较喜欢在网上购物,所以他们很大一部分的收入都奉献给了快递和电商。他们追求生活品质,对葡萄酒和美食有读到的见解。同时,他们更喜欢向慈善机构捐款

**关键词:红酒、时髦、慈善、美食**


Collingwood队支持者

他们大多居住在Reservoir、Mill Park和Berwick。他们在政治选举中更倾向于选择工党。他们更愿意去赌场大显身手,他们对自己喜欢的东西可以毫不犹豫的大手笔买入。他们对政治不是很感兴趣,但是他们对慈善事业普遍很热心。

**关键词:直爽、粗鲁、爱心**


Carlton队支持者

他们大多居住在Reservoir、Coburg和Mill Park。他们在政治选举中支持工党和自由党的各占一半。他们对生活品质讲究,并且热衷于自己动手装饰自己的家。

**关键词:精细、技术、估价、完美**

展望2015,澳洲房价将平稳增长

日期:2015-01-20

随着2015年的到来,澳洲多位经济学家及房地产专家纷纷表示,尽管有预测认为今年房产市场并不明朗,整体房价仍将呈现平稳上扬趋势

  

截止至2014年底,据CoreLogic RP Data数据显示,继4月份澳洲平均房价增长率达到11.5%的高峰后,势头逐渐放缓,11月份住房价格同比增长为8.5%。纵观各大首府城市,悉尼以 31.2%的房价增长率领跑,其次为墨尔本17.6%,达尔文17.5%以及珀斯15.5%。

 

研究主管Tim Lawless表示,澳大利亚房价目前处在较高的水平,正在以健康积极的速度增长,并且符合目前的发展趋势,预计在2015年,房产市场将发生区域上的转变。 

 

宽松的货币政策也使澳洲继续成为受关注的投资热门地。持续的低利率及未来再降息的利好消息使得投资者们有理由相信2015年仍将成为他们的丰收年。澳洲各大银行的利率处于历史低位,进入房地产市场的资金流向更加宽裕,使房价上涨幅度继续扩张。分析预计澳元在2015年仍将震荡下跌,在低利率及GDP增长减 慢等因素的共同作用下,澳元或将持续2014年末的疲软形势。低位的汇率极大降低了海外投资者移民置业澳洲的成本,预期2015澳洲仍将成为海外投资者的 乐观之选。

 

同时,据SQM Research公司负责人Louis Christopher先生预测,2015年4月前有极大可能降息,6月的财政年时也将有再次降息的可能,这些未来的降息举措将更大的鼓舞澳洲的房地产市场。   

 

CommSec首席经济师Craig James先生称,新建房屋的供应量正逐步上升,这会使整体的物业价格增长趋势减弱,但没有导致楼价暴跌跳水的可能性。他表示,澳洲的房产市场是成熟且变动稳定的,现在的房价增长并不是泡沫现象。


2016年开始,墨尔本各类公共交通将在周末24小时不间断运营!

日期:2015-08-13

2014年,在维州政府大选的时候,共党承诺将墨尔本打造成拥有世界级交通系统的城市。如今,让火车、电车和巴士在周末24小时不间断运营的方案终于敲定了!这项运营方案将在2016年1月1日开始实行。


公共交通部部长Jacinta Allan说这样一来,喜欢或者被迫要晚上活动的人们就不用担心回家的问题了!


每逢周末,墨尔本最重要的6条电车线路将会开始24小时不间断运营,电车每30分钟一趟。火车会从Flinders Streeet Station出发,每小时一趟。


具体电车路线是:

190 - Boxhill to Port Melbourne

86 - Bundoora RMIT to Docklands

96 - Brunswick to St Kilda

75 - Docklands to Vermont South

19 - North Coburg to Flidners Street

67 - Melbourne Unviersity to Carnegie


计划同时包括生活在非失去的人们,巴士将在陵城2点从Southern Cross出发开往Geelong / Bendigo / Ballart / Traralgon 


Jacinta说:“我们是想让一个世界级的城市拥有一个世界级的公共交通系统。”


作为试运营方案的一部分,政府也已经拨出了资金用于增加171名运输安全警官、109名服务保护警官和62名交警。


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